不少新移民都有在美國購置房產的打算,無論是用來自住,還是用來投資增值,都是國際化資產配置的一種較好的理財方式。那么, 在美國購買房地產,到底該注意哪些問題?世貿通美國移民專家為您介紹購買美國房產應該注意的幾大問題。

 

新房和二手房如何選擇?

在美國,大多數在市場上交易的房子是二手房,占市場上掛牌出售的房子總數的85%;新建的房子相對較少,僅占15%。一般來說,新建的房子一般都位于比較偏遠的地區或者城市,屬于新開發的地區。而那些發展比較成熟的城市,經過長期的發展,擁有較優良的學區、完善的生活設施、優美的環境等,但住宅大多不是新建的。這些城市很多是整體規劃、同時開發的,一般15-30年完成興建,每一座城市內的住宅會有相近的房齡。

 

如果你想買到一套新房,這并非不可能,但是你買到的這套房子可能在一個新開發的小城,周邊都是新建的房子,基礎設施可能相對不夠完善。因此,不要抱著一定要買新房子的心態去挑選房子,因為這樣一方面會讓你的選擇余地很小,讓你錯過很多好房子;另一方面,選擇新建的房子一般總會伴隨著其他方面的犧牲,比如說城市發展不成熟,生活不方便,學區不好等。

 

當然,也不排除這樣的情況:有些開發商在發展成熟的城市內推倒一些老房子,然后重建新房,但是這樣的情況大概都要超過50年以上的舊房。

 

房齡越老越不值錢嗎?

答案是:不一定,要根據具體情況綜合分析。在美國,老房子不一定不值錢或者不好,根據房屋的狀況的不同,價值差別會很大。

 

一方面,房子的建筑物部分必然是隨著時間的流逝而逐漸破損折舊,價值降低。對于木制房屋來說,一般可以將每10年看作一個階段,如果不進行保養和翻新,房齡越大,價值越低;如果一直沒有更新設備,房齡超過40年可以算是相當老舊的房子,幾乎沒有建物價值了。但是如果業主對房屋保持著適當的保養、翻新,房屋價值可能仍然很高的。

 

總之,選擇房子的時候,不僅要看它的建筑年代,也要看它的內部保養狀態,看它最近是否經過翻新等。如果房屋保養得好,大多數房子的總體價值是會隨著時間的推移而上升的;當然也不排除相反的情況,如果當地環境變壞,經濟衰退,房子的價值也有可能下降。

 

買學區房好不好?

是否購買美國學區房,這是要根據自己的具體情況綜合考慮。學校附近的房子由于需求旺盛,價格也相對較高,與同等條件的房子相比,一般有溢價。這部分溢價反映了學校附近的房子的優點——孩子上學比較方便。但是也有缺點:學校附近環境比較嘈雜,降低了生活的舒適性。

 

如果購房用于出租,學校附近的房子比較容易租出去。舉例來說,如果當地類似房子的平均租金是2000美元/月,那么學校附近的房子也許可以出租略高些,如2100或2200美元/月;所以學校附近的房子出租,每年收到的租金確實高一點。

 

選擇城市屋還是獨立屋?

城市屋和獨立屋有很大的不同,但是,無論是出售還是出租都同樣會有市場。兩者之間的區別在于:城市屋一般沒有庭院或者庭院很小,所以占地面積不大,價格差別也不大,從十幾萬美元到五六十萬美元不等。而獨立屋占地面積比較大,尺寸和內部設施天差地別,所以不同的獨立屋價格相差非常大,從二十幾萬美元(較差的城市)到幾千萬美元的獨立屋都有,在一些比較差的城市,也有十幾萬美元的獨立屋。

 

如果購房用于出租,城市屋的租金收益率相對比較高,因為它的初始投入比較小;但是獨立屋的升值潛力比較大。所以作為投資,兩者各有優缺點。

 

如果要在兩者之間進行選擇,首先要看自己的預算有多少,如果預算不到二十萬美元,就不用考慮獨立屋;如果預算在二十萬美元到五六十美元之間,則兩者都可以考慮,可以綜合具體情況和自己的偏好進行選擇;如果預算在六十萬美元以上,那可以考慮買獨立屋,或者買幾套城市屋(作為投資的情況)。

 

該買在哪個城市?

首先確定自己的購房預算,能夠拿多少錢來買房?綜合預算和其他因素,就可以考慮選擇哪個城市了。美國的城市有特定的房產參數,如住宅均價、平均屋齡、平均居住面積、平均單價、學區分數等,這些房產參數將是作為選擇城市的重要依據。

 

相對來說,中國人赴美買房,比較青睞的地點主要在洛杉磯、舊金山、紐約和波士頓。業內人士表示,美國新城鎮的擴張遠沒有中國迅猛,像在國內購房一般買便宜的地段,等發展起來再升值,在美國是難以行通的,應該重點選擇發展較好的成熟區域。

 

由于美國有世界上最好的教育,現在每年中國到美國留學的人數都超過10萬人,因此,與此相關的房產需求十分龐大,絕大多數中國人買房都有考慮教育的需求,給即將赴美留學的孩子作打算。因此,有教育資源的城市、地段,就成為中國人在美國買房的最熱門地區,如紐約、洛杉磯、舊金山、亞特蘭大、休斯敦、西雅圖、拉斯維加斯等城市,都是中國人買房比較多的地區。中國人前往購買美國房產的,投資和自住都有,還有的是以房養學,退休養老。

 

如何根據購房目的選擇適合的房產?

1. 如果是為分散資產風險?就不要考慮太多短期的收益。

2. 如果是為投資? 預期則不要太高:要美國房地產像國內過去10年那樣大幅上漲的可能性不是很大,懷著暴漲的預期闖入市場估計多數會失望而返。

3. 如果是為居住? 則重點考慮生活的便利性、華人聚集區域。

4.如果是為孩子上學? 大多數國人都會把這個因素列為首位,美國也有中國所謂的學區房概念,好的學區房一般都大幅貴過周圍,房產稅也高。但如果是主要為孩子未來的教育考慮,則應該盡量購買學區附近的房源。

 

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投資有風險,以上信息供參考。

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